Tiếng Việt
English
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về quy trình đầu tư và các yếu tố cần thiết để đạt được sự chấp thuận cho dự án đầu tư sử dụng đất.
Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
Trình tự thực hiên dự án đầu tư có sử dụng đất
Bước 1: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư;
Bước 3: Thực hiện song song các thủ tục hành chính sau đây:
- Thực hiện thủ tục giao thuê đất hoặc cho thuê đất và/hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;
- Thủ tục lập và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (đối với các trường hợp phải thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định của Luật Xây dựng);
Bước 4: Thủ tục xác định và hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Bước 5: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư.
Bước 6: Thủ tục cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình.
(Điều 3 Quy định nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan trong thực hiện các dự án có sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định số 678/QĐ-UBND)
Về việc chấp thuận chủ trương đầu tư
- Luật Đầu tư quy định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án ở 3 cấp: Quốc hội (Điều 30), Thủ tướng Chính phủ (Điều 31) và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 32). Trường hợp dự án đầu tư có các mục tiêu, nội dung thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất chấp thuận chủ trương đầu tư đối với toàn bộ dự án.
- Việc chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện trước khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Việc đề xuất thực hiện dự án để được xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư có thể được thực hiện bởi nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trong trường hợp nhà đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề xuất dự án, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ quyết định hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án trong quá trình thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư.
(Khoản 1 Điều 29; Khoản 1, 2 Điều 33 Luật Đầu tư và Khoản 1, 2 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP)
- Các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không thuộc các trường hợp quy định tại các Điều 30, 31 và các điểm b, c, d khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư
1. Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội:
- Dự án đầu tư ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, bao gồm:
- Nhà máy điện hạt nhân;
- Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên;
- Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên;
- Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác;
- Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.
2. Dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ:
- Dự án đầu tư không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;
- Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên;
- Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không;
- Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I;
- Dự án đầu tư chế biến dầu khí;
- Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 300 ha trở lên hoặc quy mô dân số từ 50.000 người trở lên;
- Dự án đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ I của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới;
- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;
- Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí;
- Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên;
- Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật.
(Điều 31 Luật Đầu tư năm 2020; Khoản 1 Điều 3 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự năm 2022)
3. Các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố:
- Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 300 ha và quy mô dân số dưới 50.000 người.
- Dự án đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt, trừ di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt.
- Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);
- Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển (các xã, phường, thị trấn biên giới ven biển tại Thành phố Hồ Chí Minh gồm: xã Thạnh An, xã Long Hoà, thị trấn Cần Thạnh, xã Lý Nhơn huyện Cần Giờ); khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
Lưu ý: Đối với các dự án đầu tư nêu trên (trừ Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf)) thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư.
(Điều 32 Luật Đầu tư năm 2020; Khoản 1, 2 ,3 Điều 33 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP Khoản 2 Điều 3 Luật sửa đoi, bố sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự năm 2022)
